Les tendances immobilières africaines se sont longtemps concentrées sur la géographie du continent. Quel pays est chaud, quelle ville est la suivante. Le Nigeria est cité pour sa population nombreuse et en croissance rapide, le Kenya est mis en avant pour sa scène technologique, tandis que l'Afrique du Sud est considérée comme une valeur mature et « sûre ».
C'est une belle façon de parler d'un continent polyvalent. Selon une nouvelle étude, nous devrions cependant envisager quelque chose de différent.
Le rapport Broll Africa Real Estate Intelligence 2026, compilé par le groupe panafricain de services immobiliers Broll Property Group, fait valoir que la géographie à elle seule n’explique plus où va l’argent immobilier. Nous devrions plutôt nous concentrer sur ce qui relie les points entre les lieux, comme les routes commerciales, les réseaux énergétiques, les schémas migratoires, les ports, les lignes de fibre optique et les zones industrielles.
Le rapport sera dévoilé lors de l'Africa Property Investment (API) Summit au Cap les 17 et 18 septembre et présenté par Wayne Godwin, directeur général de Broll Hospitality.
Plutôt que de classer les pays les uns par rapport aux autres, le rapport commence par les quatre forces mondiales qui remodèlent les économies partout dans le monde, puis s’interroge sur la manière dont elles s’entrechoquent sur le continent. Ces forces sont le changement démographique, le réalignement géopolitique, la transition énergétique et le double essor de la numérisation et de l’intelligence artificielle. Aucune des idées n’est nouvelle en soi.
Prenez la croissance démographique, la statistique sur laquelle l’Afrique se vend plus que toute autre. Plus de personnes devraient signifier plus de ménages, de travailleurs, de consommateurs et, par conséquent, plus de demande de logements, de bureaux et de centres commerciaux. Le rapport indique que la croissance démographique compte pour l'immobilier, seuls onze emplois, les infrastructures et la connectivité sont également en place. Une ville en plein essor sans électricité fiable ni réseau logistique fonctionnel n’est pas encore une opportunité. Ajoutez à cela la transition énergétique et la logique du corridor commence à prendre tout son sens. La poussée mondiale vers une énergie plus propre augmente la demande de minéraux africains, parmi lesquels le cuivre, le nickel, le cobalt et le manganèse), tandis que l'intelligence artificielle crée un type de locataire qui existait à peine il y a dix ans – le centre de données – qui a besoin d'énormes quantités d'énergie fiable et abordable.
Mettez une mine, un projet énergétique, un port et un centre de données à proximité les uns des autres et vous avez construit un couloir d'investissement. Ce sont des opportunités immobilières qui n’ont de sens que si l’on considère l’ensemble de la chaîne.
Le rapport identifie six corridors à travers le continent. Chacun est noté en fonction de ce qui se passe, de l'activité de transaction qui l'alimente, de l'infrastructure et des ressources qui la sous-tendent, des risques et de ce que tout cela pourrait signifier pour le logement, l'entreposage, les hôtels et l'infrastructure numérique le long du parcours.
Sur les marchés des bureaux, les locataires échangent des espaces contre de la qualité. Ils se regroupent dans des bâtiments moins nombreux et plus récents, moins coûteux à exploiter, cochent les cases de durabilité et peuvent être facilement reconfigurés, plutôt que d’occuper l’espace ou les incitations proposées.
L'Afrique du Sud reste le plus grand marché de bureaux institutionnels du continent et le Kenya dispose du portefeuille de nouveaux stocks le plus complet. La surprise dans les données est la Zambie, que le rapport signale comme ayant l'un des équilibres offre-demande les plus serrés et les plus favorables aux propriétaires de tous les marchés étudiés.
Ensuite, il y a le secteur de la vente au détail. Une base de consommateurs importante et croissante ne se traduit pas automatiquement par un centre commercial prospère. La performance des propriétés commerciales est déterminée par l’adéquation de la composition des locataires au quartier, par le caractère abordable des loyers, par la quantité d’espaces concurrents construits et par la retenue dont font preuve les promoteurs.
La logistique et la propriété industrielle surfent sur la même vague commerciale et infrastructurelle sur laquelle les corridors sont construits. Les recherches les identifient comme l'un des secteurs immobiliers les plus résilients du continent.
Ensuite, il y a les centres de données. L'Afrique du Sud dispose d'environ 80 mégawatts de capacité commerciale active, contre 15 MW pour le Kenya, mais le Kenya dispose d'une capacité de pipeline annoncée de 80 MW supplémentaires en développement, contre 60 MW en Afrique du Sud, signe de l'évolution du secteur.
Les logements étudiants spécialement construits restent sous-approvisionnés, avec un taux d'occupation supérieur à 90 % dans la plupart des marchés étudiés. L’hospitalité s’appuie sur tout le reste – voyages d’affaires, activités minières et infrastructures – le Nigeria étant assis sur un pipeline de plus de 9 000 chambres d’hôtel de marque à construire.
Parlons maintenant de Reits. Une Reit (fiducie de placement immobilier) est une société cotée qui possède et gère des biens immobiliers générateurs de revenus pour le compte des actionnaires. C'est l'un des principaux canaux par lesquels les capitaux d'investissement quotidiens atteignent les grands bâtiments commerciaux du monde entier et c'est un bon indicateur de la maturité réelle du marché de l'investissement immobilier d'un pays.
L’Afrique du Sud en compte 33, pour une valeur totale de 333,56 milliards de rands. Le Kenya en compte trois, le Nigeria quatre et l'Ouganda et le Mozambique aucun. Même sur les marchés où la législation sur les Reit existe sur papier, une liquidité limitée, des pools d'investisseurs institutionnels restreints et une faible sensibilisation du public freinent l'adoption.
Cet écart pourrait devenir un différenciateur important pour déterminer quels corridors se développent le plus rapidement. Les gens veulent de l'immobilier, mais il s'agit de savoir s'il existe un canal fonctionnel pour que l'argent y parvienne.
« Les opportunités en Afrique ont toujours été substantielles, mais la façon dont nous comprenons ces opportunités doit évoluer », déclare Malcolm Horne, PDG du groupe Broll Property Group. « Il faut regarder les pays et les villes, mais à eux seuls, ils ne nous disent pas grand-chose. De plus en plus, ce sont les liens qui comptent – entre l'énergie et l'industrie, les ports et la logistique, les villes et la migration, les infrastructures et les investissements. »
Murray Anderson, directeur général d'API Events, la société à l'origine du sommet où le rapport sera lancé, présente les changements comme une sophistication croissante des questions posées.
« Les investisseurs regardent au-delà des taux de croissance globaux et se posent des questions plus difficiles sur les infrastructures, les capitaux, la connectivité, la demande et les risques », dit-il. « Cela donne au marché un moyen de réfléchir à l'origine de la croissance, à la manière dont elle se propage à travers le continent et à ce que cela signifie pour l'environnement bâti. »
La question de savoir comment la croissance atteint l'environnement bâti est omniprésente dans une grande partie des sujets abordés lors du Sommet API de cette année. Le V&A Waterfront, par exemple, organise sa propre session pour présenter la prochaine phase d'un quartier devenu une référence continentale en matière de développement à usage mixte. Son plan directeur est évalué entre 30 et 40 milliards de rands et s’étendra sur environ les 15 prochaines années.
Growthpoint Properties et Etana Energy expliquent comment un projet pilote de 2023 est devenu le premier accord de transport d'électricité renouvelable en Afrique du Sud, approvisionnant l'ensemble d'un portefeuille immobilier du Cap. Un panel distinct examine comment les fonds de pension africains évoluent, passant du statut d’allocation de capital passive à celui de co-promoteurs actifs de bâtiments.
Rien de tout cela ne rend l’immobilier africain moins risqué. Le rapport affirme franchement que les conditions réglementaires, la capacité institutionnelle et la stabilité politique varient énormément d'un marché à l'autre et que la profondeur du marché des capitaux, et pas seulement la demande, déterminera quels corridors seront efficaces.
Mais pour quiconque essaie de comprendre où va ensuite l’argent immobilier sur ce continent, « quel pays » n’est probablement pas la bonne stratégie pour analyser les flux d’investissement. « Quel couloir » est peut-être une meilleure façon de voir les choses.
