Je lis toujours des articles perspicaces sur les écoles les plus chères d'Afrique du Sud et sur ce qu'elles coûtent chaque année. Le Hilton College du KwaZulu-Natal Midlands est l’école la plus chère d’Afrique du Sud.
Il vous en coûtera 451 557 rands pour envoyer votre fils dans cette école cette année. Parmi les autres écoles dépassant la barre des 400 000 rands pour les frais de scolarité annuels figurent : Michaelhouse, Roedean School for Girls et St Andrew's College.
Les frais de scolarité sont le chiffre le plus facile à vanter pour un braai, mais nous ne vérifions jamais vraiment qui possède les biens immobiliers scolaires les plus précieux d'Afrique du Sud.
Les frais de scolarité sont un statut de location, tandis que la terre sous les salles de classe, les quads et les terrains de cricket est une richesse possédée.
Il est intéressant de noter que lorsque l’on considère la valeur de la terre plutôt que ce que les parents paient chaque année, le classement s’inverse. Hilton ne figure même pas au sommet.
Le patrimoine de Hilton est énorme. Son site Internet indique que la propriété mesure 1 600 hectares. Sa propre réserve naturelle bordant la rivière uMgeni, peuplée de zèbres, d'impalas, de gnous, de girafes et de plus de 300 espèces d'oiseaux.
Michaelhouse, son voisin des Midlands et son plus proche rival en matière de frais de scolarité, s'étend sur 680 hectares. Le St Andrew's College de Makhanda aurait une superficie d'environ 310 ha.
En termes d’hectares, ce sont les poids lourds incontestés de l’école sud-africaine. Hilton à lui seul pourrait engloutir environ 15 fois la taille du domaine de 105 hectares de St Stithians à Sandton et il lui resterait de la place.
Voici le problème de se vanter d'hectares dans les Midlands : les terrains à cette échelle ne se négocient pas comme un lotissement résidentiel. Les terres agricoles du KwaZulu-Natal, aussi pittoresques soient-elles, se négocient généralement entre 15 000 et 120 000 rands l'hectare, selon l'utilisation des terres, les droits d'eau et la région.
J'ai vérifié Property24 et Private Property pour les dernières annonces de parcelles à Hilton et Michaelhouse dans le groupe de taille vers l'extrémité inférieure de cette bande. Une propriété de 600 ha près de Bergville et une propriété de 1 730 ha près de Dargle demandent toutes deux moins de 20 000 rands l'hectare, tandis que des parcelles plus petites et plus accessibles poussent vers le sommet.
Gérez les 1 600 ha de Hilton sur toute la gamme de 15 000 à 120 000 rands et vous atterrissez sur une superficie impressionnante d'une valeur comprise entre 24 et 192 millions de rands, un solde bancaire modeste à côté de ce qui s'en vient.
Michaelhouse, sur 680 ha, se situe entre 10 et 82 millions de rands. Rien de tout cela ne fait de Hilton ou de Michaelhouse un mauvais investissement pour leurs garçons – les salles de classe en plein air et les espaces ouverts valent beaucoup dans une éducation dont aucun bilan ne tient compte – mais les hectares dans les Midlands ne se traduisent pas par une valeur foncière commerciale comparable.
Dans les Midlands, la taille vous achète bien plus de paysages que de valeur commerciale. Ce qui apparaît dans un bilan, c'est l'emplacement.
Regardez maintenant St Stithians à Sandton. Sur le papier, 105 ha nichés entre Bryanston et Randburg semblent presque modestes à côté du vaste domaine de Hilton. Mais Sandton n'est pas les Midlands. Il s'agit de l'une des terres les plus chères d'Afrique subsaharienne, située à l'intérieur d'un nœud où de petites résidences avec services se négocient entre 20 et 50 millions de rands par hectare, ce qui constitue une comparaison conservatrice.
Il a été rapporté que des poches ultra-prime comme Sandhurst se négocient à plus de 150 millions de rands par hectare pour les petits peuplements. Et ceci avant même de commencer à parler du potentiel commercial et à usage mixte plus large du territoire.
Appliquez une réduction institutionnelle conservatrice pour un immense terrain indivis, car personne ne subdivise une école en activité en stands du jour au lendemain, et le terrain de St Stithians vaut potentiellement entre 1 milliard et 2,1 milliards de rands. Cela représente environ un cinquième du nombre d'hectares de Hilton.
Comparez les deux évaluations : du côté pessimiste, St Stithians vaut plusieurs fois le terrain de Hilton ; à la fin optimiste, environ 80 fois. Quinze fois plus petit, jusqu'à 80 fois plus précieux. Cela fait de St Stithians une propriété potentiellement multimilliardaire de rands située sur l'une des plus grandes propriétés foncières privées de Sandton – et il se trouve qu'elle gère une école par-dessus.
Et puis, une fois de plus, c'est Cape Town qui gagne. Si le terrain de Sandton vous semble cher, préparez-vous à Rondebosch. Bishops Diocesan College, fondé par Robert Gray, le premier évêque anglican du Cap en 1849.
