Avant les élections locales du 4 novembre, les campagnes se dérouleront dans le langage familier du discours, en se concentrant sur le nombre de maisons achevées, de robinets installés, de routes goudronnées, d'éclairage connecté et de colonies modernisées. Même si ces chiffres sont importants, ils sont aussi dangereusement incomplets. Une municipalité peut construire de nombreuses maisons tout en rendant une ville moins juste.
Considérez les principales statistiques du logement du pays. Le gouvernement rapporte qu'il a fourni environ 5,2 millions de « possibilités de logement » depuis 1994. Ce nombre comprend des sites viabilisés et plus de 3,2 millions de maisons RDP/BNG (Breaking New Ground).
Dans le cadre du programme RDP, les bénéficiaires éligibles obtiennent gratuitement une maison entièrement construite, même s'ils doivent toujours payer les tarifs municipaux et les frais de service.
C'est une réalisation extraordinaire. Mesuré en unités, cela ressemble à une success story. Mesurée par le lieu, l'histoire change.
Le gouvernement a construit trop de maisons subventionnées là où les terrains étaient bon marché et où la livraison était plus facile, en périphérie urbaine, loin des emplois, des écoles, des transports fiables et des infrastructures sociales. Cela a donné une belle apparence à la feuille de calcul. Cela a également rendu la carte de l’apartheid plus difficile à défaire. Les planificateurs de l’apartheid ont conçu les villes pour maintenir les Sud-Africains noirs physiquement éloignés de la terre, du travail et du pouvoir politique, les admettant dans l’économie urbaine principalement comme source de main-d’œuvre.
Les recherches sur les modèles d’établissement en Afrique du Sud montrent que la planification coloniale et l’apartheid ont créé l’injustice spatiale et l’exclusion qui façonnent encore aujourd’hui les villes. La démocratie a promis de changer cette situation en offrant plus qu’un simple abri. Il promettait le droit de vivre en ville en tant que citoyen à part entière. Cependant, de nombreux ménages pauvres ont reçu des logements formels dans des endroits qui les séparaient encore de toute opportunité.
Le Livre blanc sur les établissements humains de 2025 reconnaît sans détour le problème. Cela confirme que le développement spatial de l’apartheid reste bien ancré et que, dans de nombreux cas, les interventions de l’État ont exacerbé les inégalités spatiales.
Le résultat est un paradoxe douloureux, dans la mesure où une politique créée pour réparer l’apartheid a souvent étendu l’une de ses logiques spatiales centrales.
Cela ne s’est pas produit par malveillance. Cette décision était motivée par des incitations, des marchés fonciers, des pressions politiques et une culture de livraison qui compte les unités plus facilement que ne mesure l'accès.
Une maison en bordure de ville n’est pas vraiment gratuite. Les ménages le paient chaque mois en frais de taxi, en heures perdues et en opportunités perdues. Les coûts de transport constituent la facture cachée de la vie en périphérie.
Dans le Gauteng, près de 60 % des ménages ont dépensé plus que l’objectif politique de 10 % pour les transports publics en 2019/20. Un plan de transport de la ville du Cap a indiqué que les ménages aux revenus les plus faibles dépensaient jusqu'à 43 % de leurs revenus dans les transports publics, bien qu'un plan ultérieur ait remis en question cette estimation.
Même si les chiffres exacts varient selon les ensembles de données, les preuves sont cohérentes. Plus les ménages pauvres sont éloignés de leur emploi, plus la ville les taxe.
L'analyse 2026 du Fonds monétaire international sur les inégalités spatiales en Afrique du Sud a révélé que les transports à eux seuls consomment environ 17 % des salaires. Ce chiffre s'élève à 30 à 40 % si l'on inclut le temps perdu. Dans les zones où le trajet moyen dure plus d'une heure, le chômage est plus de 20 points de pourcentage plus élevé que dans les zones où les déplacements durent moins de 15 minutes.
Une maison à deux heures du travail est un refuge, pas une intégration.
Des logements sociaux ont été créés pour résoudre ce problème. Le gouvernement subventionne des logements locatifs abordables pour les familles qui travaillent dans des zones bien situées. Cette politique est l’un des rares outils dont dispose l’Afrique du Sud pour placer les ménages à faible revenu à proximité des emplois et des transports publics.
Cependant, cette solution est devenue moins efficace. Les recherches menées par Andreas Scheba, Ivan Turok et Justin Visagie ont identifié une « dérive spatiale » dans le logement social.
Les projets se sont déplacés des centres-villes vers la périphérie des sept plus grandes villes d'Afrique du Sud. Alors que les premiers projets réutilisaient souvent des bâtiments du centre-ville, les projets ultérieurs ont été de plus en plus construits dans les banlieues périphériques, les townships et de nouveaux mégaprojets sur des terrains non bâtis.
Le programme n’a produit que des dizaines de milliers d’unités, et non des millions. C'est sa géographie qui compte le plus. Il révèle la lutte pour faire de la localisation, et pas seulement du nombre d’unités, la véritable mesure de la politique du logement. L’ancienne carte persiste parce que construire là où vivent déjà des personnes pauvres est administrativement plus facile, politiquement plus sûr et moins cher à court terme.
L'Afrique du Sud ne manque pas d'instruments de planification.
La Constitution protège le droit d'accès à un logement convenable. La loi sur l’aménagement du territoire et la gestion de l’utilisation des terres vise à corriger les déséquilibres spatiaux et réglementaires du passé, à promouvoir une planification inclusive et à créer des tribunaux d’aménagement municipaux. Les municipalités utilisent des outils tels que des plans de développement intégré et des cadres de développement spatial. La Cour constitutionnelle a confirmé que le rezonage et la création de communes relèvent de ces compétences de planification municipale.
La nouvelle loi sur l'expropriation est désormais en vigueur, mais le gouvernement n'a pas fixé de date pour sa mise en œuvre. Si l'État l'utilise avec précaution et dans les limites de la Constitution, la loi peut aider à acquérir des terrains bien situés à des fins publiques ou dans l'intérêt public.
Le problème n'est pas l'absence d'outils. C'est que des outils sans conséquences deviennent des ornements. Les cadres spatiaux sont trop souvent déconnectés des budgets. Les tribunaux d’urbanisme disposent de peu de ressources et sont exposés à la pression des promoteurs et des contribuables. Les politiques de logement inclusif sont retardées, diluées ou combattues banlieue par banlieue. Même si les ministères nationaux peuvent financer des programmes, de nombreuses décisions quotidiennes en matière d'utilisation des terres sont locales. Ces décisions déterminent ce qui est approuvé, où les densités sont autorisées, qui est exclu et quelles objections ont du poids.
Les élections locales sont importantes pour cette raison. Les conseils déterminent si un terrain bien situé deviendra un logement à revenus mixtes ou une autre enclave exclusive. Ils déterminent si la « densification » signifie uniquement des appartements de luxe ou si elle inclut également des logements abordables pour les infirmières, les agents de nettoyage, les agents de sécurité, les étudiants et les employés municipaux. Ils déterminent également si le domaine public est traité comme un poste du bilan ou comme un bien démocratique.
Les prochaines élections locales ne devraient pas être une nouvelle compétition portant uniquement sur le total des livraisons. Les électeurs devraient juger les conseils sur l’emplacement des nouvelles maisons autant que sur le nombre de maisons construites. Ils doivent poser trois questions spatiales :
Premièrement, où sont construits les maisons, les sites viabilisés et les logements sociaux par rapport aux emplois, aux écoles, aux cliniques et aux transports publics ?
Deuxièmement, la municipalité utilise-t-elle ses terrains, ses pouvoirs de zonage et son budget d’infrastructure pour intégrer la ville ou pour repousser les besoins plus loin ?
Troisièmement, qui a le droit de dire non ? La résistance de la classe moyenne au logement abordable est souvent déguisée en inquiétudes concernant la circulation, le stationnement, le « caractère du quartier » ou la valeur des propriétés. L’effet est de maintenir les pauvres à l’écart des opportunités que leur offre leur travail.
L’Afrique du Sud a besoin d’audits annuels de justice spatiale pour les municipalités. Ceux-ci devraient montrer combien d'unités ont été livrées et également mesurer la distance moyenne entre les logements subventionnés et les pôles d'emploi, les couloirs de transport en commun, les écoles et les établissements de santé.
Les subventions au logement et aux infrastructures devraient encourager la prestation de services bien situés et à revenus mixtes. Ils ne devraient pas être utilisés pour des projets situés sur les terrains les moins chers en périphérie urbaine. Le logement inclusif doit devenir une condition standard pour le développement privé dans de bons emplacements. Il ne peut s'agir d'une faveur négociée projet par projet.
La justice sociale est impossible sans justice spatiale et le 2 juillet 2026, la ConCourt a donné force juridique à ce principe.
Dans l’affaire Adonisi (affaire Tafelberg), la Cour a jugé que l’emplacement est une composante juridique d’un logement adéquat et d’un accès équitable à la terre et a estimé que le gouvernement du Cap-Occidental et la ville du Cap avaient manqué à leur obligation de remédier aux inégalités spatiales de l’époque de l’apartheid.
Même si les titres de propriété, les raccordements à l’eau et les compteurs d’électricité sont importants, leur valeur diminue considérablement s’ils sont délivrés dans la même géographie d’exclusion créée par l’apartheid.
Le programme de logement de l'Afrique du Sud constitue une grande réussite matérielle de sa démocratie. C’est aussi l’un de ses avertissements les plus sévères. L’injustice peut être masquée par les chiffres lorsque l’accent est mis uniquement sur le nombre d’unités construites, tandis que les distances que les gens doivent parcourir sont ignorées.
Le 4 novembre, la vraie question n’est pas simplement de savoir combien de maisons un parti promet de construire. Il s’agit de savoir s’il est prêt à changer là où se présentent les opportunités.
Le pays a passé trois décennies à prouver qu’il pouvait construire à grande échelle. Le prochain test est de savoir si elle peut être construite aux bons endroits.
