Le maire du Cap, Geordin Hill-Lewis, a récemment partagé une anecdote assez révélatrice. Un promoteur lui avait dit qu'à un moment donné, il n'y avait pas assez de grues à tour à louer au Cap : les nouveaux chantiers de construction devaient faire venir des grues d'une autre province juste pour commencer. Le développement au Cap est en feu et ce depuis un certain temps.
Un développeur qui a observé de près ce marché évoluer est Blok.
Il se construit depuis plus d’une décennie, ce qui signifie qu’il a traversé les cycles – la bulle
que les guerriers du clavier de Facebook appellent sur le point d'éclater depuis aussi longtemps que je me souvienne, les périodes de refroidissement, la dévastation que Covid a provoquée-
plan de vente, puis surgit la reprise étrange et rapide qui a suivi, les années de délestage et la semi-migration rapide.
À travers tout cela, il a publié des développements. En soi, l’endurance est informative.
Il faut dire clairement que Blok est un spécialiste. Le promoteur généraliste – actif dans trois provinces, deux catégories d’actifs et quelle que soit l’opportunité qui se présente – est une proposition moins convaincante qu’elle ne l’était il y a dix ans.
Les acheteurs, les prêteurs et les courtiers récompensent tous une expertise étroite et approfondie. Savoir exactement comment l'approbation de la planification évolue à Sea Point, exactement quels sous-traitants finissent selon vos normes, exactement ce qu'une famille déménageant de Sandton paiera pour une chambre supplémentaire à De Waterkant – la connaissance n'est pas transférable entre les villes et elle s'ajoute à chaque projet.
Les 22 développements de Blok en un seul mètre sont à mes yeux un argument de vente unique. C'est la preuve qu'il comprend le marché d'une manière qu'un généraliste ou un développeur nouveau sur le marché ne peut pas comprendre.
Ce n'est pas le seul opérateur du Cap à faire ce pari. Spear REIT Limited, le seul REIT à vocation régionale coté au JSE, a construit toute sa thèse d'investissement autour du Cap-Occidental, sur l'argument selon lequel une gestion pratique et géographiquement intime surpasse un portefeuille national diversifié.
Spear se situe du côté commercial et industriel du marché – bureaux, entrepôts, vente au détail – il ne s’agit donc pas d’un parallèle direct avec le travail résidentiel de Blok et l’échelle est encore une fois différente en tant que fonds coté en bourse. Mais la conviction sous-jacente est la même : le Cap-Occidental récompense les opérateurs qui refusent d'aller chercher ailleurs. Deux segments différents, deux structures de capital différentes, une thèse commune selon laquelle la profondeur l'emporte sur la largeur.
Je regarde les projets de Blok depuis des années et la question qui me revient sans cesse est la suivante : que faut-il pour continuer à construire dans la même ville sans manquer de route, sans se répéter et sans perdre l'attention du marché ?
Le Cap n’est pas un endroit facile à développer. La foule ici est inconstante et affectueusement connue par les inkomers (arrivants) sous le nom de cliquey. Le terrain (si vous pouvez le trouver) est cher et le devient de plus en plus. L’environnement de planification est complexe. Le bassin d’acheteurs, bien que solide, n’est pas infini. Pourtant, voici un développeur qui publie son 22ème développement.
Le modèle de Blok est construit autour d'une convention de dénomination qui vous indique exactement où se trouve un développement avant même de le rechercher. Le nom de la rue, le numéro et un code. THIRTEENONUP est situé au 13 Upper Portswood Road, à Green Point. C'est la première fois que le promoteur revient à Green Point depuis une décennie avec son 22e développement.
Cinquante-deux appartements répartis sur cinq étages, avec un atrium, un jardin vertical, une terrasse de piscine et une palette de matériaux de bois chaleureux, de pierre et de métal noir qui est devenu sa signature.
En gardant sa géographie serrée, elle a également gardé ses équipes de construction proches, ses sous-traitants familiers et sa compréhension de ce qui se vend dans quelle poche de la ville.
Prenons Green Point. Il y a dix ans, c'était une sorte de zone de transition – adjacente au V&A Waterfront, assez accessible à pied mais pas tout à fait à l'adresse de Sea Point ou de De Waterkant.
Depuis, le quartier a considérablement évolué.
Green Point Park, le parkrun hebdomadaire, le jardin urbain de la biodiversité, une rue principale de plus en plus belle, un parking plus gratuit qu'à Sea Point, un afflux de commerces et de restaurants intelligents donnant sur la route, une salle de sport Point Virgin Active récemment rénovée avec de nouveaux courts de padel et l'investissement de la ville dans la zone autour du stade du Cap l'ont collectivement élevé en quelque chose de plus établi et plus stable.
C’est probablement la raison pour laquelle Blok est revenu après 10 ans d’absence.
THIRTEENONUP se trouve à quelques pas du parc, de la promenade et du front de mer. L'emplacement fonctionne pour tous les types d'acheteurs : un investisseur peut indiquer la demande de location ; une famille peut souligner l'infrastructure du style de vie ; Une personne qui vient de Johannesburg peut citer les deux. Le développement démarre le 8 juillet, avec des plans à partir de 2,895 millions de rands.
« Green Point est l'un de ces quartiers qui fonctionnent à tous les niveaux. C'est un pôle d'investissement important, mais c'est aussi un endroit où les gens veulent vivre et élever une famille.
«THIRTEENONUP reflète nos années de recherche d'un équilibre entre commodité quotidienne et valeur à long terme», déclare Jacques van Embden, PDG de Blok.
Il convient également de noter les contraintes foncières du Cap et leurs implications pour un promoteur opérant à cette échelle. La ville est géographiquement délimitée d’une manière que Johannesburg ne l’est pas. Les montagnes, l'océan et les domaines viticoles ne bougent pas. Les terrains aménageables dans les nœuds urbains bien situés sont limités et deviennent de plus en plus chers.
Pour un promoteur dont tout le modèle dépend de la recherche du bon site dans la bonne banlieue, la pression est constante. Le fait que Blok ait réalisé 22 développements sans dépasser une poignée de quartiers suggère soit une chance extraordinaire en matière d'acquisition de sites, soit une approche systématique pour identifier les opportunités avant qu'elles ne deviennent évidentes pour tout le monde.
D'après ce que j'ai vu fonctionner au fil des ans, j'ai l'impression qu'il s'agit en grande partie
Il s'installe dans un quartier plus tôt que le consensus du marché, détient la conviction et construit. SIXONN sur Norfolk Road à Sea Point est né avant que la rue ne devienne l'ambiance qu'elle est aujourd'hui.
« Nous n'essayons pas de nous développer partout. Nous voulons comprendre une poignée de quartiers. Vous n'obtiendrez cette compréhension approfondie qu'en la construisant de manière répétée au fil des ans et en apprenant beaucoup en cours de route. C'est ainsi que vous prendrez de meilleures décisions quant à l'endroit où aller ensuite », explique Van Embden.
Il y a une réelle valeur ajoutée dans le type de connaissances granulaires au niveau du quartier qui proviennent d’un promoteur qui travaille dans les mêmes rues depuis plus de 10 ans. La connaissance est ce qui produit un bâtiment qui s’adapte là où il atterrit. En termes de conception, d’échelle, de prix et du type de résidents qu’il attire.
