J'ai récemment assisté au Western Cape Property Development Forum au CTICC et cette année, il a battu son propre record avec plus de 500 participants. Il existe dans cette partie du pays une réelle volonté de voir les promoteurs immobiliers et le gouvernement s'asseoir dans le même espace et discuter honnêtement.
L'un des moments forts de la conférence de deux jours a été un panel réunissant le premier ministre Alan Winde et le maire du Cap Geordin Hill-Lewis, prêts à se voir poser des questions inconfortables. La ville du Cap et le gouvernement du Cap occidental réunissent régulièrement leurs dirigeants dans une salle avec des promoteurs, des investisseurs et des professionnels de l'environnement bâti dont le travail est affecté par leurs décisions et leur permettent de poser des questions difficiles en public. Pas de script, pas de cachette et pas de disparition lorsque cela devient gênant. Globalement, je dirais que c'est rare.
Et puis il y a Johannesburg. Je n'ai rien vu de comparable à ce type d'engagement public et ouvert entre les dirigeants de Johannesburg et la communauté immobilière. Johannesburg est le moteur économique du pays et pourtant, la responsabilité que Cape Town traite comme d'habitude y fait défaut.
Si Johannesburg veut libérer l'énergie du Cap, elle doit commencer par une volonté de se manifester et d'être remise en question.
Une partie de ce que Hill-Lewis a partagé était presque difficile à croire. J'ai mentionné avoir entendu parler d'un développeur qui a dû faire venir des grues à tour d'une autre province parce qu'il n'y en avait pas assez à louer au Cap. Voilà à quel point la construction est en cours. Le panel a également évoqué la fusion de George et de Mossel Bay en une zone métropolitaine plus vaste grâce à l'aéroport qui les sépare, la croissance de Cape Town s'étendant également aux Winelands.
Il y a quelques années, les planificateurs prévoyaient que Cape Town atteindrait huit millions d'habitants d'ici 2030. Winde pense que cela se produira plus tôt et il s'inquiète du chiffre après cela : 10 millions de personnes. Où vivront-ils et en auront-ils les moyens ?
Il y avait un autre chiffre difficile à digérer. La ville doit trouver environ 2 milliards de rands pour réparer les dégâts causés par les récentes inondations, l'argent étant détourné d'autres priorités alors que le coût économique ne cesse de grimper.
Concernant la densité, tout le monde s’accorde, en théorie, sur le fait que Cape Town a besoin de plus de logements et de moins d’habitats informels. Mais presque tout le monde souhaite également que les logements soient construits ailleurs, pas dans leur quartier.
Je peux comprendre à quel point Hill-Lewis recherche des réponses. Il a parlé du réaménagement des bidonvilles de Mumbai, des systèmes de métro modernes de Delhi et de Bangalore et des leçons tirées de Mexico et de Manille. Les villes disposent d’une vaste richesse côtière aux côtés de la pauvreté et font un excellent travail d’amélioration dans certains domaines. Ils ont des contextes sociaux similaires au nôtre et pourraient inspirer une ville comme Cape Town.
Ils ont ajouté que l'économie du Cap représentait environ un tiers de celle de Johannesburg. Avec le taux de croissance actuel, il faudrait 20 ans à la Ville Mère pour rattraper Jozi. Hill-Lewis n'a pas tardé à dire qu'il ne s'agissait pas d'une compétition. Johannesburg, aussi tendue soit-elle, est le moteur économique du pays et l'Afrique du Sud en a besoin pour continuer à fonctionner.
La conversation s’est tournée vers le logement abordable et c’est là que la Ville mérite du crédit, mais pas un laissez-passer gratuit. Le Cap a libéré des terrains bien situés en centre-ville pour des logements abordables et sociaux, près de la gare de Woodstock, sur Chiappini Street à côté de Somerset Road et à Founders Garden. L’idée est que la Ville investisse dès le départ le terrain et le financement, au lieu d’attendre que le marché privé résolve seul le problème.
Mais presque personne ne s’en est emparé. L’intérêt des développeurs a été étonnamment faible. Hill-Lewis semblait déconcerté par cela. Pourquoi les promoteurs ne voudraient-ils pas construire sur un terrain que la Ville leur donne pratiquement, avec un financement attaché ?
Une partie de la réponse réside dans la confiance. Le projet Conradie Park a apparemment fait l'objet de trois ou quatre séries d'appels d'offres, dont certains n'ont jamais été ouverts. Le ministère des Établissements humains avait également promis des opportunités d'ici février. La promesse allait et venait sans rien montrer. Lorsque cela se produit plusieurs fois, les développeurs commencent à se demander si le risque en vaut la peine. Je pense que le problème de confiance est un obstacle plus important au logement abordable que le financement.
L’ampleur des besoins est énorme. Hill-Lewis affirme que la ville a besoin d'environ 30 000 logements locatifs à petite échelle chaque année pour déplacer les gens des cabanes vers des logements convenables, à un rythme réel.
Son plan est de revenir en arrière à partir de ce chiffre et de vaincre la résistance qui ralentit les choses, plutôt que d'attendre que les développeurs lui soumettent des propositions. C'est une position courageuse.
Il existe un autre obstacle dont on ne parle pas assez : les compétences. Même si les terrains, les financements et la volonté politique s'alignent, Cape Town ne dispose pas de suffisamment de personnes formées pour construire à l'échelle qu'exigent ses propres grands projets.
Les maçons et les plâtriers font partie des compétences rares et la ville n'a pas formé correctement les gens dans ces métiers depuis près de 10 ans. Vous pouvez approuver autant de terrains que vous le souhaitez, mais sans suffisamment de mains pour poser les briques, rien ne se construit plus rapidement.
Sur une note positive, près de 10 ans après avoir été réservé pour la première fois, un terrain à Salt River est enfin transformé en 970 logements abordables et sociaux. Il s'agira d'un immeuble de neuf étages comprenant 670 appartements abordables et 300 logements sociaux. Les loyers varieront entre 700 et 10 000 rands par mois, les ménages gagnant jusqu'à 34 000 rands par mois étant admissibles aux logements abordables et ceux gagnant moins de 22 000 rands au logement social.
La contribution de la Ville réside dans le terrain bien situé. L'Autorité de régulation du logement social devrait fournir une subvention de 127 millions de rands pour les logements sociaux.
Anthea Houston, PDG de Communicare NPC, a déclaré que le promoteur investissait 40 millions de rands de son propre argent, s'endettait de 25 millions de rands supplémentaires sur la base de sa demande de subvention pour le logement social et finançait de manière indépendante le coût total des 670 appartements abordables, portant la valeur du développement à près de 1 milliard de rands. La construction commence en octobre, l'achèvement est prévu pour 2028 et fait partie d'un plus grand pipeline de plus de 3 000 appartements abordables en cours dans toute la ville.
Où cela mène-t-il les choses ? Honnêtement, ça avance trop lentement. Près d'une décennie pour démarrer un chantier, des appels d'offres qui ne sont jamais ouverts, des promesses qui dépassent leurs propres délais. Ce ne sont pas de petits retards par rapport à un retard dans le logement qui ne cesse de croître chaque année.
Mais l’attitude compte pour quelque chose. Une ville qui cède des terres, recherche des capitaux privés, modifie ses propres règles lorsqu'elles se mettent en travers de son chemin et place son maire dans une salle pour répondre à des questions difficiles en public, fait quelque chose que la plupart des villes sud-africaines ne tenteront pas.
J'ai quitté la conférence en me demandant si une bonne attitude et une amélioration lente des systèmes seraient suffisants pour faire face à un problème aussi important ou si Cape Town passerait les 10 prochaines années à être félicitée pour ses efforts, alors que le déficit de logement qu'elle tente de combler ne cesse de croître plus vite qu'elle ne peut construire pour le combler.
