Tous les professionnels de l'immobilier au Cap semblent avoir entendu une version de l'histoire de Martin Wragge, généralement jamais une image complète. C'est un personnage haut en couleur dont j'ai beaucoup entendu parler au fil de mes années passées dans l'immobilier.
Wragge est un promoteur immobilier et dirigeant sud-africain. Son kaléidoscope de carrière comprend le développement de ce que nous connaissons aujourd'hui sous le nom de Century City et du centre commercial Canal Walk ; Le premier parc d'attractions d'Afrique, Ratanga Junction ; et le centre commercial Tygervalley, qu'il a développé plus d'une décennie avant Canal Walk.
Il a également écrit et produit des films, notamment The Last Warrior, Survivor, A Matter of Princip, Death Rattle, Death of a Snowman et Ratanga's Fire & the Galopata Machine.
La spécialité de Wragge réside dans les développements à usage mixte à grande échelle. Selon les chiffres de son entreprise, il a développé plus de trois millions de mètres carrés d'espaces commerciaux, industriels, résidentiels, de loisirs et de vente au détail en Afrique du Sud, ainsi que deux millions de mètres carrés supplémentaires en Chine.
Pourtant, cherchez son nom ou renseignez-vous autour de vous et il y a peu de choses à apprendre sur l'homme qui a accompli un travail remarquable dans le monde de l'immobilier.
Au milieu des années 1990, le terrain qui allait devenir Century City appartenait à une société cotée, Ilco Homes, qui tentait d'y construire des logements abordables sous le nom de Summer Greens.
Cela n'a pas fonctionné. Ilco devait environ 80 millions de rands à la Boland Bank de Christo Wiese et perdait environ 1 million de rands par mois. Les banques avaient besoin de quelqu'un pour sauver le projet. Ils se sont tournés vers Monex, la société de développement du Cap dirigée par Wragge.
Ce dont il a hérité était, selon ses propres mots lors d’une interview à Finweek, « essentiellement un marécage, sous l’eau et sans accès à la N1 ». L'idée de Wragge était que le terrain ne pouvait être sauvé qu'en le rezonant de résidentiel à usage mixte. L'infrastructure dont le site avait besoin ne pourrait jamais être financée par le seul logement.
« Nous savions que si nous ne parvenions pas à rezoner le terrain, nous allions aller aux toilettes. Pas de cigarette », a-t-il déclaré.
Il a obtenu le rezonage : 680 000 m2 de vrac commercial, alors considéré comme le plus grand rezonage approuvé en Afrique du Sud. Le terrassement a commencé en 1997.
Les gens pensaient que Wragge avait perdu le terrain. Le projet semblait trop ambitieux pour l'époque. Les premières années ont été lentes et une récession a rendu l’adhésion des entreprises presque impossible. Ensuite, PwC, Vodacom et le groupe Louis ont annoncé l'ouverture de nouveaux bureaux à Century City, suivis par la police sud-africaine, Unisys et Business Connection.
Beaucoup de gens prédisaient que Canal Walk serait un désastre. Les énormes projets comprenaient un quartier de 252 hectares destiné à accueillir 3 500 maisons, 1 500 appartements, 700 000 m2 de bureaux, Canal Walk avec une superficie locative brute d'environ 140 000 m2 et un parc d'attractions de 40 ha appelé Ratanga Junction.
Faire participer les détaillants au centre commercial était, selon les propres mots de Wragge, « la difficulté à résoudre – le facteur clé de succès de l’ensemble du développement ». Les propriétaires craignaient que Canal Walk ne cannibalise le chiffre d'affaires de Tyger Valley, Sanlam Parow, N1 City, le CBD de Cape Town, Cavendish et le V&A Waterfront.
Wragge a signé 15 locataires majeurs, représentant 60 % du centre commercial, avant le début des travaux, ce qui a débloqué 1,6 milliard de rands de financement pour Canal Walk et Ratanga Junction.
C’est Ratanga Junction qui a failli couler l’entreprise. Il a été construit entre 1997 et 1998. Il n’a jamais été conçu pour être le parc autonome qu’il est devenu. Le plan initial était une modeste offre de divertissement à l'intérieur de l'aire de restauration du centre commercial, d'un budget de 180 millions de rands.
Mais la Milnerton Ratepayers' Association a combattu cette idée. Avec 100 millions de rands de manèges fabriqués à l'étranger, Wragge a plutôt déplacé le parc vers le coin N1 du site. Le budget a presque doublé, pour atteindre 360 millions de rands.
« Rétrospectivement, j'ai perdu Monex avec cette décision », a-t-il déclaré des années plus tard. À son apogée, Ratanga comptait 17 restaurants, 37 manèges, quatre montagnes russes et deux théâtres. Mais le vent et les pluies hivernales du Cap en ont fait au mieux une activité saisonnière et les pertes sont devenues le principal frein au bilan de Monex. Le parc a fermé définitivement le 1er mai 2018.
La fortune de Monex a énormément basculé à la fin des années 1990 – une capitalisation boursière de 89 millions de rands en 1996, un bénéfice de 11,4 millions de rands en 1997 (contre une perte de 12,7 millions de rands), un bond de 340 % pour atteindre un bénéfice de 39 millions de rands en 1998, 66 millions de rands à la mi-1999 – avant une perte de 43 millions de rands en 2000, dont 22,8 millions de rands en 1999. Ratanga avant ouverture.
Le cours de l'action s'est effondré, passant de 875 cents à moins de 400 cents en un an, réduisant de moitié environ la valeur marchande de l'entreprise.
Le point le plus bas est survenu fin 1999, lorsque la Standard Bank a menacé de faire défaut sur un prêt de 621 millions de rands accordé à Canal Walk. Wragge l'a décrit comme « les trois mois et demi les plus longs » de sa vie – il a perdu 27 kg pendant la crise.
La banque a finalement réduit son exposition à 500 millions de rands, ce qui a entraîné une réduction de 121 millions de rands du budget du projet.
Malgré cela, Canal Walk a été terminé à temps et 121 millions de rands en deçà du budget, ouvrant en octobre 2000 avec des chiffres commerciaux supérieurs à toutes les prévisions.
Puis vint le scandale qui mit finalement fin à sa carrière chez Monex.
Au milieu de l'année 2001, Wragge a vendu 85 000 actions Monex au R1 pièce avant une annonce de la société et ne l'a pas immédiatement divulgué au conseil d'administration.
« J'ai régulièrement signalé la vente lors de mes prochaines rencontres avec les autres administrateurs », a-t-il déclaré. Cela a été signalé au JSE au cours de la même période et je l’ai divulgué en interne. Le Conseil des services financiers n'a par la suite trouvé aucune raison de poursuivre l'affaire comme délit d'initié, mais l'accusation a fait des dégâts. Les actionnaires étaient furieux – Greg Rawlin a décrit son investissement comme « réduit d’environ 90 % » et a accusé le conseil d’administration d’avoir « fait faillite » pendant trois ans.
Wragge a démissionné en septembre 2001. Il s'était opposé aux efforts de la BoE visant à vendre Canal Walk et la banque foncière commerciale de Monex pour obtenir rapidement de l'argent – une décision qui, avec le recul, semble être la décision la plus coûteuse de la saga.
Les actifs ont été vendus pour une fraction de leur valeur : Bellville Waterfront a été vendu pour 22,5 millions de rands à un acheteur qui a ensuite réalisé environ 100 millions de rands de profit. Canal Walk a été vendu en 2003 pour 1,165 milliard de rands, soit à peine au-dessus de son coût de construction de 1,24 milliard de rands.
En 2007, il était évalué à 3,75 milliards de rands – un gain de 2,58 milliards de rands que les actionnaires de Monex et l'homme qui l'a construit n'ont jamais pu partager.
Une semaine après sa démission, Wragge a rejoint une mission commerciale sud-africaine en Chine. Il a repéré une opportunité sur un terrain situé entre les villes jumelles de Yinchuan et, en quelques jours, a conclu un accord pour construire un million de mètres carrés sur 180 hectares. C'est devenu Forest Park – des maisons, des villas, 11 km de canaux, un parc public et un parc à thème de 56 ha dans la province du Ningxia.
En 2007, le Premier ministre chinois Wen Jiabao lui a décerné une médaille d'or pour sa contribution au développement du nord-ouest du pays.
Aujourd'hui, Wragge est président et directeur général de Gritprop Investment Holdings, la société du Cap qu'il dirige depuis 1987, tout au long des années Monex et au-delà. Son produit phare (selon le site Web personnel de Wragge) est Altona Residential Villages à Worcester – cinq domaines fermés prévus sur environ 1 967 parcelles résidentielles.
Aujourd'hui, Century City abrite des entreprises et des résidents sur des milliers de mètres carrés d'espace bâti, ce qui représente des milliards de rands d'investissement. L'un des nœuds à usage mixte les plus réussis du Cap, construit sur un terrain dont personne d'autre ne voulait, par un homme qui a presque tout perdu pour y parvenir et qui n'était pas dans la pièce au moment où il a payé.
