Avant d'approuver le canton, les autorités ont exigé des enquêtes géotechniques, y compris une évaluation de l'état minier actuel et historique du site, une autorisation environnementale et des mesures d'ingénierie spécialisées, tout en exigeant que les fondations soient conçues conformément aux recommandations d'un ingénieur professionnel.
La ville vérifie actuellement si les conditions approuvées ont été respectées.
Mariette Liefferinkle directeur général de la FSE, a déclaré que les documents techniques et réglementaires disponibles montraient que les autorités étaient conscientes des défis géotechniques du site avant d'approuver la municipalité.
Les conditions d'implantation de la ville précisent que l'erven se situe dans « une zone dont les conditions de sol peuvent causer de graves dommages aux bâtiments et aux structures », exigeant que les fondations soient conçues par un ingénieur professionnel conformément à un rapport géotechnique.
Liefferink a déclaré que les enquêtes techniques entreprises avant le développement ont identifié des activités minières historiques, des sols problématiques, des infiltrations saisonnières, des eaux souterraines perchées, des problèmes de drainage et la nécessité de mesures d'ingénierie spécialisées.
Elle a toutefois mis en garde contre toute conclusion prématurée. « La cause du problème de l'eau reste inconnue. Une enquête appropriée nécessiterait des spécialistes en hydrogéologie, géotechnique et ingénierie. »
Selon elle, la question centrale était de savoir si le promoteur avait mis en œuvre les recommandations contenues dans les différents rapports techniques.
« La question juridique cruciale n'est pas de savoir si la propriété a été vendue avant la vente, mais de savoir ce que le promoteur savait des conditions géotechniques et des eaux souterraines du site au moment de la vente et si ces informations ont été divulguées de manière adéquate aux acheteurs. »
Liefferink a déclaré que l'ancien ministère des ressources minérales et de l'énergie avait approuvé le canton sous certaines conditions. Il s'agissait notamment de reconnaître que certaines parties du site avaient été historiquement minées, avec des chantiers miniers peu profonds s'étendant jusqu'à environ 70 m sous la surface, près de la limite sud.
Le ministère a également assoupli la zone tampon recommandée entre le canton et l'installation de stockage des résidus Princess de 2 km à environ 700 m, tout en autorisant le développement plus près des chantiers miniers historiques que ce qui serait normalement autorisé, sous réserve d'évaluations des risques spécialisées et du respect des conditions prescrites.
De telles zones tampons visent à fournir une marge de sécurité entre les habitations et les dangers potentiels liés à l'exploitation minière.
Liefferink a déclaré que l'approbation exigeait que le promoteur se conforme aux recommandations contenues dans une évaluation des risques de Jones & Wagener Environmental Specialists, qu'elle a décrite comme « le document manquant le plus important » car il pourrait montrer quels risques ont été identifiés et quelles mesures d'atténuation étaient nécessaires avant le début de la construction.
« Il est bien établi que le site a déjà été exploité, qu'il contient une zone humide et qu'il présente des risques géotechniques et hydrologiques », a-t-elle déclaré. « La question est maintenant de savoir si le promoteur a mis en œuvre les recommandations faites par le Conseil des géosciences, le département des ressources minérales et la ville. »
La ville a déclaré que le canton avait été approuvé après la soumission d'enquêtes géotechniques certifiées et d'autorisations environnementales. Approuvé sous le nom d'extension Wilfordon 7 en 2015 avant d'être progressivement transformé en extensions 10 et 11, le développement a été proclamé en juillet 2020. Les conditions relatives aux risques géotechniques ont été intégrées dans les titres de propriété, indique-t-il.
Cependant, suite aux plaintes des résidents, la ville a lancé une enquête approfondie pour déterminer si le promoteur s'est conformé aux plans approuvés, si les zones tampons prescrites ont été modifiées, si les conditions des zones humides ont été violées et si des facteurs liés à l'exploitation minière nécessitent une enquête plus approfondie.
La municipalité a ajouté que l'enquête pourrait conduire à un examen indépendant par les pairs du processus d'approbation du canton et à des poursuites judiciaires contre le promoteur ou d'autres parties si des actes répréhensibles étaient identifiés.
Lorsqu'on lui a demandé si le terrain restait propice à une occupation résidentielle à long terme et qui serait responsable si des dommages liés à l'exploitation minière étaient confirmés, la ville a refusé de donner des réponses définitives, affirmant que ces questions seraient résolues une fois son enquête terminée.
MDV Developments a cependant rejeté les suggestions selon lesquelles le township aurait été construit sur des terres instables ou précédemment minées.
Il a indiqué qu'une évaluation détaillée des risques miniers réalisée par Jones & Wagener a révélé que l'extension 11 se trouvait au nord de l'affleurement principal et sud du récif et n'avait « pas été minée ». Le site a déclaré que le site « n'avait jamais été miné et avait été déclaré sûr pour le développement », ajoutant que la municipalité avait été approuvée après que les rapports techniques pertinents aient été soumis aux autorités.
MDV a déclaré que les études environnementales comprenaient une étude radiologique réalisée par Necsa et des évaluations des zones humides et aquatiques avant que l'autorisation environnementale ne soit accordée par le département de l'agriculture et du développement rural de Gauteng.
Les acheteurs, dit-il, ont été informés que le barrage Princess Tailings situé à proximité pourrait être réhabilité à l'avenir et que cette divulgation faisait partie de leur offre d'achat. Il a soutenu que le développement avait été approuvé « sans risques géotechniques ou miniers ».
Le promoteur a contesté les affirmations des résidents concernant des problèmes structurels généralisés, affirmant que seuls cinq des 273 propriétaires avaient signalé des fissures ou de l'humidité. Les inspections menées par l'ingénieur en structure du projet et, le cas échéant, par le Conseil national d'enregistrement des constructeurs d'habitations n'ont révélé « aucun dommage structurel », à l'exception des carreaux de sol desserrés causés par un adhésif défectueux, qui avaient été remplacés.
Selon MDV, les plaintes se limitaient à un petit groupe de propriétés situées le long du mur de soutènement sud. Les ingénieurs civils nommés par le promoteur ont conclu que l'humidité persistante résultait de canaux de drainage de surface bloqués et de modifications apportées par les propriétaires après l'occupation, notamment des murs d'enceinte et des dalles de béton qui modifiaient l'écoulement naturel des eaux pluviales.
Le promoteur a allégué que des inspections récentes ont révélé que certains canaux de drainage avaient été « intentionnellement » bloqués.
L'entreprise a déclaré avoir effectué les réparations recommandées, tout en affirmant qu'aucun défaut structurel n'avait été identifié et a noté que les inspections du Conseil national d'enregistrement des constructeurs d'habitations n'avaient également révélé aucune défaillance structurelle dans les maisons qui lui avaient été signalées.
Dans la cour gorgée d'eau d'un habitant, Liefferink a souligné des zones humides et de l'eau stagnante persistante. La recherche universitaire, a-t-elle déclaré, a constamment montré que le développement résidentiel dans la zone d'influence des mines historiques comporte des risques importants pour les promoteurs, les résidents et l'État.
