Le logement abordable est au cœur du fonctionnement des villes. Un logement stable et bien situé façonne presque tous les aspects de la vie d'une personne : accès au travail et à l'éducation, coûts de transport, sécurité, stabilité familiale et dignité. Cela fait également partie de l’infrastructure urbaine qui permet la participation économique et soutient une croissance plus inclusive.
L’infrastructure ne se limite pas aux routes, aux chemins de fer, aux ports, aux centrales électriques et aux réseaux de fibre optique que nous associons généralement au terme. Cela comprend les installations physiques et sociales qui offrent aux individus une base viable à partir de laquelle ils peuvent participer à l’économie et rechercher une qualité de vie.
Une ville ne peut pas fonctionner correctement si les personnes qui y travaillent, étudient et y construisent leur vie sont poussées vers la périphérie en raison du coût du logement, de la faiblesse des transports publics ou de la mauvaise qualité des logements. Le logement, y compris les logements étudiants, à proximité des centres urbains, des universités et des pôles économiques, constitue un élément essentiel de l’écosystème qui rend possible une croissance inclusive.
Cela est particulièrement pertinent en Afrique du Sud, où le retard et la demande de logements de qualité restent largement sous-investis, structurellement et institutionnellement. Le marché immobilier est diversifié et multiforme et différents sous-secteurs et segments de marché présentent des caractéristiques d'investissement et des degrés d'adéquation différents au capital institutionnel. L’investissement dans des logements locatifs et étudiants de qualité, en mettant l’accent principalement sur le segment de marché abordable, constitue un mécanisme viable pour déployer le capital institutionnel, sur une base commerciale, dans le bien-être de la société.
Au cours de nos deux décennies d’expérience en matière d’investissement immobilier, il s’agit du segment de marché présentant la demande la plus forte, le profil risque-rendement le plus solide pour les investisseurs institutionnels et le plus adapté à un impact évolutif. Même si les débats politiques se concentrent souvent étroitement sur l’accession à la propriété, la réalité est que tous les ménages n’y sont pas admissibles, ne sont pas prêts ou ne le préfèrent pas. Beaucoup optent pour un coût de location inférieur et une plus grande flexibilité, et la location est souvent la première étape vers l’accession à la propriété.
Mais le parc locatif abordable se trouve souvent en périphérie urbaine, loin des emplois, des écoles, des commodités et des transports. La baisse des loyers est compensée par des coûts de déplacement plus élevés, des trajets plus longs et un accès plus restreint aux opportunités. En revanche, les logements locatifs bien situés sont souvent soit à un prix hors de portée du marché de consommation au sens large, soit disponibles uniquement dans des logements de mauvaise qualité. Les logements étudiants racontent une version différente de la même histoire : alors que les grands centres attirent de plus en plus l’attention des investisseurs, de nombreuses villes universitaires manquent de logements spécialement conçus pour soutenir la sécurité, les études, la communauté et la réussite des étudiants.
Cela rend le dossier d’investissement intuitif. Un portefeuille de logements locatifs et étudiants repose sur des actifs tangibles, avec une base de revenus et de coûts qui peuvent être compris, optimisés et gérés activement. Les revenus sont générés par l'occupation et la collecte des loyers, tandis que la valeur à long terme est soutenue par une croissance des loyers liée à l'inflation, des opérations efficaces, une gestion d'actifs disciplinée et une conservation active du portefeuille.
Les logements locatifs et étudiants présentent également un profil risque-rendement différent du capital-investissement traditionnel ou de l’investissement de croissance en phase de démarrage. Ils ne sont pas conçus pour des résultats très variables liés à une seule sortie. Leur attrait réside dans des actifs prévisibles, générateurs de liquidités et liés à l’inflation qui offrent un rendement en espèces courant et un rendement total à long terme, avec une volatilité plus faible que les expositions immobilières cotées davantage axées sur le sentiment. Associé à un mandat d'impact intégré, le profil convient aux investisseurs institutionnels ayant des engagements à long terme et intéressés par des stratégies d'impact.
C’est pourquoi les logements locatifs abordables et les logements étudiants peuvent constituer un complément institutionnel solide. Il offre l'accès à une classe d'actifs de l'économie réelle avec un impact visible, structurée par des mandats définis, des limites de risque claires et une gestion active des actifs.
Notre stratégie vise un CPI majoré de 8 % de rendement (rétention des revenus bruts), y compris un rendement annuel en espèces, et son mandat d'impact intégré comprend non seulement la fourniture de logements locatifs et étudiants de qualité, mais également la facilitation de l'accession à la propriété grâce à la libération contrôlée du parc locatif pour la vente aux consommateurs à une cadence définie.
Notre développement récemment achevé du Summerstrand Student Village à Gqeberha rend cet argument tangible. L'investissement impliquait l'acquisition de 484 lits existants et le développement de 832 lits supplémentaires pour créer un actif spécialement construit à grande échelle et économiquement viable de 1 316 lits aux portes de l'Université Nelson Mandela. Summerstrand Village fait partie à 100 % du marché abordable du programme national d'aide financière aux étudiants et a été occupé à 100 % dans le mois suivant son achèvement. C’est la thèse de l’infrastructure en pratique : un capital déployé pour créer un actif réel qui soutient l’accès des étudiants à un logement de qualité, génère un rendement à long terme lié à l’inflation et renforce l’offre de logements autour d’un pôle éducatif majeur.
La plateforme est dimensionnée à grande échelle, avec des actifs de démarrage de 6 300 unités locatives et 7 800 lits étudiants. Avec 90 % de parts de marché dans le segment abordable et un pipeline supplémentaire de 3 milliards de rands d'actifs de qualité, il est positionné pour une croissance et un impact évolutif.
L’intérêt des investisseurs institutionnels à investir dans le bien-être de la société sur une base commerciale est clair, et OMRENT est conçu pour répondre à ce besoin de manière disciplinée, évolutive et adaptée au risque.
