Après 10 ans, quatre tribunaux et une bataille pour un terrain coûteux à Sea Point, nous avons enfin une réponse. Récemment, la Cour constitutionnelle a jugé illégale la vente de l'ancien terrain de l'école de Tafelberg en 2015.
Si vous n'avez pas suivi la saga, ne vous inquiétez pas, je suis sur le point de vous la parcourir et de vous expliquer ensuite pourquoi vous devriez vous en soucier, même si vous ne mettrez jamais les pieds sur le site.
Le site est situé au 353 Main Road, sur un terrain appartenant au gouvernement provincial du Cap-Occidental. Il abritait autrefois l'école de rattrapage de Tafelberg. En 2013, la province a commencé à envisager de le vendre et en 2015, elle avait un acheteur : l'école juive Phyllis Jowell, pour 135 millions de rands.
En 2016, les groupes activistes Reclaim the City et Ndifuna Ukwazi ont interdit la vente et forcé la province à rouvrir le processus de participation du public. Plus de 5 000 Capetoniens ont écrit pour soutenir le logement social sur le site plutôt qu'une vente directe.
La province a réfléchi à cette possibilité et, début 2017, Helen Zille, alors première ministre, a annoncé que le cabinet poursuivrait la vente, promettant des logements sociaux ailleurs. Cette réponse n’a pas plu aux militants, qui ont porté plainte devant la Haute Cour du Cap en mai 2017.
Il a fallu deux ans pour que l'affaire soit pleinement argumentée. En 2020, la Haute Cour a donné raison aux militants, annulant la vente et estimant que la province et la ville n'avaient pas réussi à réparer l'héritage de l'aménagement spatial de l'apartheid dans le centre-ville. La province a fait appel.
En 2021, il a perdu cet argument mais a obtenu le droit de faire appel d’autres parties du jugement.
En 2023, l’affaire a dégénéré jusqu’à la Cour suprême d’appel, qui, en 2024, s’est rangée du côté de la province et a jugé la vente légale. Reclaim the City et Ndifuna Ukwazi n’ont pas été terminés. En février 2025, ils ont porté l’affaire devant la plus haute juridiction.
Ce qui nous amène à aujourd'hui. La Cour constitutionnelle, dans un jugement unanime rédigé par le juge Nonkosi Mhlantla, a annulé la Cour suprême d'appel et déclaré la vente illégale. La Cour a trouvé deux problèmes distincts. Premièrement, la province avait classé à tort la propriété comme excédentaire par rapport à ses besoins sans évaluer correctement son potentiel de logement abordable.
Mhlantla l’aurait décrit comme un exercice consistant à cocher des cases plutôt que comme une véritable consultation.
Le tribunal a également estimé que la province n'avait pas informé ou consulté le ministre national des établissements humains avant de décider de vendre, violant ainsi les règles fondamentales régissant la manière dont les différentes sphères de gouvernement sont censées travailler ensemble.
L'ordonnance est assez précise. Le gouvernement du Cap-Occidental a maintenant trois mois pour faire rapport à la Haute Cour avec un compte rendu sous serment de ce qu'il fait pour fournir des logements abordables dans le centre-ville et du nombre d'unités construites depuis le début du litige en 2017.
Qu’est-ce que cela signifie pour les citoyens de la ville ? Quelques choses. Je veux que cela reste équilibré car il y a de vrais arguments de plusieurs côtés.
Pour les militants du logement, c’est presque une victoire totale après une décennie de combats. Le jugement ne concerne pas seulement une parcelle de terrain à Sea Point. Il pose un principe plus large selon lequel les terrains publics bien situés, à proximité des emplois, des écoles et des transports, ne peuvent être vendus au plus offrant sans que le gouvernement n'ait d'abord examiné correctement s'ils doivent être utilisés pour des logements abordables.
Brett Herron, de Reclaim the City, a déclaré que la décision montre clairement que la valeur des terrains ne peut pas être utilisée comme excuse pour refuser aux gens l'accès au logement et que construire des logements abordables uniquement sur des terrains bon marché à la périphérie de la ville ne remet pas en cause l'aménagement spatial de l'apartheid. Cela ne fait que déplacer le problème plus loin de la ville.
De l'autre côté, le gouvernement du Cap-Occidental a déclaré qu'il respectait la décision, tout en soulignant ce qu'il avait construit, notamment les développements à usage mixte à Conradie Park, Prestwich et Leesuloop. La ville du Cap a fait valoir un point similaire, soulignant qu'environ 4 000 logements abordables sont en construction dans le centre-ville cette année et que le dossier initial date de huit ans et ne reflète pas la réalité actuelle.
Beaucoup de choses peuvent changer dans la fourniture de logements publics sur huit ans. Le tribunal a semblé le reconnaître en demandant un rapport à jour plutôt que de punir la province sur la base de faits anciens.
La province l'avait classé comme excédentaire par rapport à ses besoins sans évaluer correctement son potentiel en matière de logement abordable.
Il existe également une préoccupation plus pratique qui mérite d’être mentionnée, qui vient des voix du secteur immobilier plutôt que des militants ou du gouvernement.
Debbie Wall-Smith de Core Property Group a souligné que les contraintes budgétaires limiteront ce que n'importe quelle province peut faire et que la décision ne libère pas le gouvernement d'une obligation en matière de logement simplement parce qu'il a du mal à en financer une autre.
Il existe également une inquiétude plus large dans le secteur immobilier, à savoir que les municipalités et les provinces, craignant de connaître le même sort que le Cap-Occidental, pourraient devenir trop prudentes dans la vente ou le développement de terrains publics, laissant des sites de valeur vides plutôt que d'être utilisés pour quoi que ce soit, y compris des logements abordables.
Pour les Capetoniens, en particulier pour les milliers de personnes qui parcourent chaque jour de longues distances pour se rendre en ville parce qu’ils n’ont pas les moyens de vivre à proximité de leur lieu de travail, les enjeux vont bien au-delà de la salle d’audience.
L'arrêt confirme que la Constitution ne protège pas seulement le droit au logement n'importe où ; il protège le droit au logement au bon endroit, à proximité des opportunités. Que cela se traduise dans un avenir proche par des appartements sur Main Road à Sea Point est une autre question. Étant donné le temps que cette affaire a pris, je ne retiendrais pas votre souffle pour une inauguration l'année prochaine.
Mais le principe a été tranché par le plus haut tribunal du pays. Chaque gouvernement provincial et municipal siégeant sur un terrain bien situé devra réfléchir beaucoup plus avant de décider de le vendre au plus offrant.
Nous en saurons davantage dans quelques semaines lorsque la province déposera son rapport. Je vais regarder, tout comme la majeure partie du Cap.
